Τα Δικαιώματα του μισθωτή κατοικίας,του καταναλωτή στην διαφήμιση και στις συμβάσεις εκτός εμπορικού καταστήματος...

Γράφει ο Χρήστος Ηλ. Τσίχλης

(Δικηγόρος Αθηνών)

Μίσθωση ονομάζεται η σύμβαση με την οποία ο ένας των συμβαλλομένων...

(εκμισθωτής) αναλαμβάνει την υποχρέωση αντί ορισμένου τιμήματος να παράσχει στον έτερο (μισθωτή) την χρήση πράγματος (μισθίου) ή εργασία, ο δε έτερος υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα (μίσθωμα).

Στην καθομιλουμένη η μίσθωση ονομάζεται ενοικίαση και ο μισθωτής ενοικιαστής.

Η μίσθωση διακρίνεται σε:

α) Σύμβαση μίσθωσης πράγματος, όπου ο εκμισθωτής παρέχει χρήση πράγματος.

β) Σύμβαση μίσθωσης εργασίας.

Οι εκμισθωτές – υπεκμισθωτές ακίνητης περιουσίας, και όσοι προβαίνουν σε παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτου (δωρεάν παραχώρηση ή με αντάλλαγμα σε είδος) υποχρεούνται να δηλώνουν με ηλεκτρονικό τρόπο στην εφορία, όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων ή της παραχώρησης της χρήσης, ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία. Εξαιρούνται της υποχρέωσης όσοι παραχωρούν δωρεάν κατοικία μέχρι 200 τ.μ προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες.

Υπάρχει υποχρέωση υποβολής για: α) Αρχικές μισθώσεις ή υπεκμισθώσεις ή παραχωρήσεις χρήσεων γης ή ακινήτου. β) Τροποποιήσεις μισθώσεων ή υπεκμισθώσεων ή παραχωρήσεων χρήσεων γης ή ακινήτου.

Μετά την υποχρεωτική ηλεκτρονική υποβολή των μισθώσεων μέσω taxisnet, θα υπάρχουν πλέον 2 κατηγορίες μισθώσεων που μπορούν να ανανεωθούν (παραταθούν): 1. Η αρχική δήλωση (που τώρα ο εκμισθωτής θέλει να ανανεώσει) έχει υποβληθεί στο taxisnet (δηλαδή μετά την 1/1/2014) 2. Η αρχική δήλωση (που τώρα ο εκμισθωτής θέλει να ανανεώσει) έχει υποβληθεί σε Δ.Ο.Υ (πριν την 1/1/2014).

Τα κύρια στοιχεία που πρέπει να έχει υπόψη του ο καταναλωτής κατά τη μίσθωση κατοικίας:

1. Στις μισθώσεις κατοικιών, το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα και δεσμεύει και τις δύο πλευρές.

2. Η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία χρόνια και αν ακόμα έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος.

3. Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο, μέχρι συμπληρώσεως της 3-ετίας, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμαρίθμου του κόστους ζωής που δίνει η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες.

4. Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να την διατηρεί κατάλληλα κατά τη μίσθωση.

5. Προκαταβολή του ενοικίου επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μήνα.

6. Απαγορεύεται η καταβολή εγγύησης να είναι μεγαλύτερη από δύο ενοίκια.

7. Ο ιδιοκτήτης φέρει τα βάρη του μισθίου.

8. Ο ιδιοκτήτης αποδίδει στον ενοικιαστή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο.

9. Ο ενοικιαστής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.

10. Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων έχει τα αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου.

11. Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει μόλις περάσει το διάστημα αυτό, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Μάλιστα θεωρείται ότι ανανεώνεται για αόριστο χρόνο όταν, μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου, ο μεν ενοικιαστής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί την κατοικία, ο δε ιδιοκτήτης δεν εναντιώνεται.

12. Η μίσθωση αόριστης διάρκειας, μετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή.

13. Ο ενοικιαστής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει την κατοικία στην κατάσταση που την παρέλαβε.

14. Από 1.1.2008 το χαρτόσημο καταργείται (ν. 3522/06 παρ. 4 του άρθρου 3, ΦΕΚ 276/Β/06 ). Προσοχή: η κατάργηση αφορά μόνο τις κατοικίες , το χαρτόσημο της επαγγελματικής μίσθωσης εξακολουθεί να είναι 3,6%

Διαφήμιση:Προκειμένου να προστατευθείτε από τον καταιγισμό των διαφημιστικών μηνυμάτων και τις αθέμιτες συνέπειές τους, η πολιτεία έχει ορίσει κανόνες. Συγκεκριμένα η διαφήμιση ρυθμίζεται από το άρθρο 9 σε συνδυασμό με τα άρθρα 9δ και 9ε του  Ν. 2251/1994 «Προστασία των καταναλωτών», όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει. Με αυτές τις διατάξεις επήλθε η προσαρμογή της Ελληνικής νομοθεσίας προς την Οδηγία 2006/114/ΕΚ για την παραπλανητική και τη συγκριτική διαφήμιση.

Η νομοθεσία αυτή αποσκοπεί στο να επιτρέψει τον έλεγχο της παραπλανητικής διαφήμισης προς όφελος των καταναλωτών, των ανταγωνιστών και γενικά του κοινού. Πέραν τούτου, ορίζει τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες είναι νόμιμη η συγκριτική διαφήμιση.

Με δυο λόγια:

-          παραπλανητική διαφήμιση είναι κάθε διαφήμιση που πραγματοποιείται από έναν επαγγελματία και σας παραπλανά ή ενδέχεται να σας παραπλανήσει έτσι ώστε, για παράδειγμα, να επηρεάσει την επιλογή σας μεταξύ των προϊόντων ή/και των υπηρεσιών που επιθυμείτε να αγοράσετε, και άρα για τους λόγους αυτούς, βλάπτει έναν ανταγωνιστή.

-          συγκριτική διαφήμιση είναι κάθε διαφήμιση που κατονομάζει ρητά ή υπονοεί έναν ανταγωνιστή ή τα αγαθά και τις υπηρεσίες που προσφέρονται από έναν ανταγωνιστή.

Για τον καθορισμό του παραπλανητικού χαρακτήρα μιας διαφήμισης λαμβάνονται υπόψη:

•        τα χαρακτηριστικά των αγαθών ή των υπηρεσιών•

•        η τιμή τους•

•        οι όροι προμήθειας του αγαθού ή της παροχής υπηρεσιών•

•        η ιδιότητα, τα χαρακτηριστικά γνωρίσματα και τα δικαιώματα του διαφημιζομένου.

Είναι επίσης απαραίτητη η θέσπιση κριτηρίων ώστε να προσδιορισθεί εάν μια συγκριτική διαφήμιση είναι νόμιμη ή όχι.

Η συγκριτική διαφήμιση επιτρέπεται εφόσον πληροί τις εξής προϋποθέσεις:

•        δεν είναι παραπλανητική•

•        συγκρίνει αγαθά ή υπηρεσίες που ανταποκρίνονται στις ίδιες ανάγκες ή έχουν τους ίδιους στόχους•

•        συγκρίνει κατά τρόπο αντικειμενικό χαρακτηριστικά που είναι ουσιώδη, συναφή, επαληθεύσιμα και αντιπροσωπευτικά των εν λόγω αγαθών ή υπηρεσιών, στα οποία μπορεί να συμπεριλαμβάνεται και η τιμή•

•        δεν δημιουργεί στην αγορά σύγχυση μεταξύ του διαφημιζόμενου και ενός ανταγωνιστή•

•        δεν έχει ως συνέπεια τη δυσφήμιση ή την υποτίμηση των σημάτων, των εμπορικών επωνυμιών ή άλλων διακριτικών σημείων ενός ανταγωνιστή•

•        για προϊόντα με ονομασία προέλευσης, αφορά προϊόντα με την ίδια ονομασία προέλευσης•

•        δεν επωφελείται αθέμιτα από τη φήμη σήματος ή άλλων διακριτικών σημείων ενός ανταγωνιστή•

•        δεν παρουσιάζει ένα αγαθό ή μια υπηρεσία ως απομίμηση ή αντίγραφο αγαθού ή υπηρεσίας που φέρουν σήμα κατατεθέν ή εμπορική επωνυμία.

Πρέπει να σημειωθεί ότι μια διαφήμιση μπορεί να θεωρηθεί παραπλανητική τόσο από άποψη περιεχομένου όσο και από άποψη παρουσίασης του μηνύματος. Αυτό συμβαίνει για παράδειγμα όταν λαμβάνετε ένα διαφημιστικό έντυπο του οποίου η γενική παρουσίαση σας αφήνει να πιστεύετε ότι κερδίσατε ένα ποσό ή ένα δώρο, ενώ στην ουσία δεν κερδίσατε τίποτα.

Όταν διαπιστωθεί ότι μία διαφήμιση είναι παραπλανητική μπορεί όποιος έχει έννομο συμφέρον να ζητήσει δικαστική προστασία. Παράλληλα, έννομη προστασία, συλλογική, ζητά κάθε ένωση καταναλωτών για λογαριασμό των μελών της.

Αρμόδια αρχή για τη διαφήμιση είναι η Γενική Γραμματεία Καταναλωτή. Όταν διαπιστωθεί παράβαση των πιο πάνω διατάξεων του Νόμου 2251/94 μπορεί να επιβληθεί διοικητικό πρόστιμο από Ευρώ 1.500 μέχρι Ευρώ 1.000.000, το οποίο σε περίπτωση υποτροπής διπλασιάζεται.

Στο θέμα της διαφήμισης σε τηλεόραση και ραδιόφωνο εμπλέκεται επίσης και το Ε.Σ.Ρ. που λειτουργεί ως ανεξάρτητη διοικητική αρχή. 

Συμβάσεις εκτός καταστημάτων:

Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις, όπου μία σύμβαση παροχής υπηρεσιών ή αγαθών (πώληση), καταρτίζεται, με πρωτοβουλία του πωλητή-προμηθευτή, εκτός του εμπορικού καταστήματος και χωρίς να έχει υπάρξει προηγούμενη πρόσκληση από τον καταναλωτή.

Στο σχετικό έγγραφο  θα πρέπει να αναφέρονται : το όνομα ή η επωνυμία του προμηθευτή (π.χ εταιρίας) καθώς και του συγκεκριμένου πωλητή, ο χρόνος και ο τόπος κατάρτισης της πώλησης, η περιγραφή του προϊόντος ή της φύσης της υπηρεσίας, ο χρόνος, ο τόπος παράδοσης και οι λοιποί όροι εκτέλεσης της σύμβασης, οι όροι πληρωμής και η συνολική επιβάρυνση του καταναλωτή (δόσεις, επιτόκιο κλπ) και τέλος το δικαίωμα υπαναχώρησης του καταναλωτή

Σύμβαση από απόσταση εννοούμε κάθε σύμβαση που αφορά αγαθό ή υπηρεσία και συνάπτεται στο πλαίσιο ενός συστήματος προμήθειας αγαθών ή παροχής υπηρεσιών από απόσταση, η οποία οργανώνεται από τον προμηθευτή χωρίς ταυτόχρονη φυσική παρουσία του προμηθευτή και του καταναλωτή, με την χρησιμοποίηση τεχνικών μέσων επικοινωνίας. Αυτά μπορεί να είναι: έντυπα χωρίς ή με παραλήπτη, τυποποιημένες επιστολές, διαφημιστικά έντυπα, ραδιόφωνο, τηλέφωνο, τηλεόραση κ.ά.

Οι συμβάσεις από απόσταση ρυθμίζονται από το Άρθρο 4 του Ν. 2251/1994, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί και ισχύει.

Α) Πρίν απο την κατάρτιση της σύμβασης

Η σύμβαση από απόσταση είναι άκυρη υπέρ του καταναλωτή, αν πριν από τη σύναψή της ο καταναλωτής δεν ενημερώθηκε με τα μέσα της χρησιμοποιούμενης τεχνικής επικοινωνίας κατά τρόπο σαφή, τηρουμένων των αρχών της καλής πίστης κατά τις εμπορικές συναλλαγές, για τα ακόλουθα ιδίως στοιχεία:

την ταυτότητα του προμηθευτή,

τα ουσιώδη χαρακτηριστικά του αγαθού ή της υπηρεσίας,

την τιμή, την ποσότητα και τις δαπάνες μεταφοράς, καθώς και το φόρο προστιθέμενης αξίας, εφόσον δεν περιλαμβάνεται στην τιμή,

τον τρόπο πληρωμής, παράδοσης και εκτέλεσης,

τη διάρκεια ισχύος της προσφοράς ή της τιμής,

το δικαίωμα υπαναχώρησης,

το κόστος χρησιμοποίησης του μέσου επικοινωνίας από απόσταση.

την ελάχιστη διάρκεια ισχύος της σύμβασης στην περίπτωση συμβάσεων για την προμήθεια αγαθών ή υπηρεσιών που επιτελείται διαρκώς ή περιοδικώς.

Ιδιαίτερη αναφορά θα πρέπει να γίνει στην περίπτωση τηλεφωνικών επικοινωνιών. Συγκεκριμένα η ταυτότητα του προμηθευτή και ο εμπορικός σκοπός της κλήσης πρέπει να διευκρινίζονται σαφώς στην αρχή οποιασδήποτε συζήτησης με τον καταναλωτή. Ο καταναλωτής δεν επιβαρύνεται με τις δαπάνες της επικοινωνίας από απόσταση για τη διαβίβαση της αποδοχής ή για την εκτέλεση της υπηρεσίας, εκτός αν αυτό αναφέρεται σαφώς στην πρόταση για σύναψη σύμβασης. Απαγορεύεται να αποστέλλονται στον καταναλωτή αγαθά ή να παρέχονται υπηρεσίες χωρίς προηγούμενη παραγγελία εκ μέρους του όταν αυτός καλείται να τα αποκτήσει έναντι πληρωμής ή να τα επιστρέψει, έστω και χωρίς να καταβάλει τις δαπάνες αποστολής.

Σε κάθε περίπτωση, η χρησιμοποίηση των τεχνικών επικοινωνίας πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να μην προσβάλλεται η ιδιωτική ζωή του καταναλωτή. Απαγορεύεται χωρίς τη συναίνεση του καταναλωτή η χρησιμοποίηση τεχνικών επικοινωνίας για την πρόταση σύναψης σύμβασης όπως τηλεφώνου, αυτόματης κλήσης, τηλεομοιοτυπίας (φαξ), ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ή άλλου ηλεκτρονικού μέσου επικοινωνίας.

Β) Μετά την κατάρτιση της σύμβασης

Η σύμβαση από απόσταση είναι άκυρη υπέρ του καταναλωτή, αν αυτός δεν λάβει σε εύθετο χρόνο, κατά την εκτέλεση της σύμβασης και το αργότερο κατά τη στιγμή της παράδοσης, όσον αφορά τα αγαθά, τα οποία δεν πρόκειται να παραδοθούν σε τρίτους, γραπτά και στη γλώσσα που χρησιμοποιήθηκε στην πρόταση σύναψης σύμβασης τις ακόλουθες τουλάχιστον πληροφορίες:

τις πληροφορίες που αναφέρθηκαν πιο πάνω,

την επωνυμία και τη διεύθυνση του πιο προσιτού για τον καταναλωτή καταστήματος του προμηθευτή,

τον τρόπο καταβολής του τιμήματος, περιλαμβανομένων των όρων πίστωσης ή πληρωμής με δόσεις, καθώς και τους όρους εξασφάλισης,

το δικαίωμα υπαναχώρησης και, σε χωριστό έντυπο, υπόδειγμα δήλωσης υπαναχώρησης του καταναλωτή από τη σύμβαση κατά την επόμενη παράγραφο,

πληροφορίες σχετικές με την εξυπηρέτηση μετά την πώληση και τις υφιστάμενες εμπορικές εγγυήσεις, και

τους όρους καταγγελίας της σύμβασης, όταν πρόκειται για σύμβαση αόριστου χρόνου ή διάρκειας μεγαλύτερης του ενός έτους.   Οι διατάξεις αυτές δεν εφαρμόζονται στις πωλήσεις των λεγόμενων "μικροπωλητών", οι οποίοι, ούτως ή άλλως, μπορεί να μη διαθέτουν κατάστημα, στις συμβάσεις που αφορούν κατασκευή, πώληση ή μίσθωση ακινήτων (εδώ προφανώς ο Νόμος εννοεί τη μεσιτεία) και στις συμβάσεις για την προμήθεια τροφίμων, ποτών και άλλων ειδών της τρέχουσας οικιακής κατανάλωσης.

ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΠΑΝΑΧΩΡΗΣΗΣ

Σε κάθε σύμβαση από απόσταση ο καταναλωτής έχει το δικαίωμα να υπαναχωρήσει αναιτιολογήτως μέσα σε δεκατέσσερις (14) ημερολογιακές ημέρες. Η προθεσμία αρχίζει, για τα αγαθά, από την παραλαβή τους και για τις υπηρεσίες από την λήψη των πληροφοριών, είτε με έγγραφα είτε με σταθερά μέσα, που ενημερώνουν τον καταναλωτή ότι έχει συναφθεί η σύμβαση. Σε περίπτωση που ο προμηθευτής δεν έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις συμβατικής ενημέρωσης που αναφέρονται παραπάνω η προθεσμία υπαναχώρησης γίνεται τρίμηνη.

ΕΞΑΙΡΕΣΕΙΣ

Οι διατάξεις του άρθρου 4 δεν εφαρμόζονται:

στους αυτόματους διανομείς,

στους εμπορικούς χώρους αυτόματης πώλησης,

στις συμβάσεις προμήθειας τροφίμων, ποτών ή άλλων αγαθών που προορίζονται για την τρέχουσα οικιακή κατανάλωση και τα οποία παραδίδουν κατ’ οίκον διανομείς σε τακτά ή συχνά διαστήματα και

στις συμβάσεις παροχής υπηρεσιών με κράτηση που έχουν ως αντικείμενο μεταφορείς, κατάλυμα, σίτιση και ψυχαγωγία.

ΑΡΜΟΔΙΟΤΗΤΑ

Η παράβαση των ανωτέρω διατάξεων επισύρει τις ποινές, που προβλέπονται στο άρθρο 13α του Ν. 2251/1994.

Αρμόδια αρχή για την εξέταση καταγγελιών που αφορούν συμβάσεις από απόσταση είναι η

Τι ισχύει στην Ευρωπαϊκή Ένωση

ΕΓΓΡΑΦΗ ΣΤΟ  ΓΕΝΙΚΟ ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΜΗΤΡΩΟ (Γ.Ε.ΜΗ)

Με βάση το άρθρο 14 παρ. 4 του v. 4242-2014 (ΦΕΚ 50 Α’), μετά τις 28-02-2014 καταργήθηκε η υποχρέωση των  προμηθευτών που συνάπτουν συμβάσεις από απόσταση να είναι καταχωρισμένοι σε ειδικό μητρώο της  ΓΕΝΙΚΗΣ ΓΡΑΜΜΑΤΕΙΑΣ ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΗ.

Οι ανωτέρω προμηθευτές, αρκεί να καταχωρίζονται στο Γενικό Εμπορικό Μητρώο (Γ.Ε.ΜΗ.), ως υποχρεούνται κατά τις διατάξεις του άρθρου 1του ν. 3419/2005 (ΦΕΚ 297 Α').

Αρμόδιες Υπηρεσίες Γ.Ε.ΜΗ. για τον κάθε υπόχρεο είναι:

α) η Υπηρεσία Γ.Ε.ΜΗ. του Επιμελητηρίου της έδρας του (ή της κύριας εγκατάστασής του, εφόσον πρόκειται για φυσικό πρόσωπο) και

β) προκειμένου για ΑΕ εισηγμένες στο Χρηματιστήριο, ΠΑΕ & ΚΑΕ, η Διεύθυνση ΑΕ & Πίστεως της Γενικής Γραμματείας Εμπορίου.

Περισσότερα για το θέμα αυτό βλ. στην Εγκύκλιο της Δ/νσης Α.Ε. & και Πίστεως του Υπουργείου Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας με Αρ. Πρωτ. Κ2-1723 - Μητρώο Προμηθευτών από Απόσταση.

tromaktiko